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蔡志忠
2018年4月25日
銀行家對樓市的忠告
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  執筆之時是在一個宴會結束之後,宴會時與一位資深銀行家坐在一起,談到近期的國內外經濟情勢。銀行家也是一位金融專家,對樓市同樣頗有研究,說起近日樓價屢創新高,中原城市領先指數(CCL)直逼180點,今年首季樓價已錄得約6%升幅,走勢非常凌厲,急升的樓市令人有所擔憂。

  筆者去年已預測地產大時代將會來臨,如今樓市熱火朝天,樓價升勢過急,難免讓人憂慮泡沫危機再現。銀行家語重心長地說,根據他幾十年的銀行及金融市場經驗,凡事都有循環,金融股市固然會升升跌跌,地產也不例外,所謂物極必反,樓市經過10年的漫長上升期,應該到了下調之時,大家宜小心謹慎。

  坦白講,筆者同意樓價升得太急,或會觸發爆破危機,銀行家的說法不無道理。只是根據數據分析,港人買樓新造按揭成數平均大約是5成左右,樓價跌幅於2成之內難以憾動整個樓市。此外,雖說加息周期來臨,究竟加得多快和能加多少,都是值得大家思考,世界形勢瞬息萬變,中美貿易戰影響深遠,美國經濟同樣受挫,反過來又會不會拖慢加息速度?

平貨留給港人 高價賣外地客

  未上車者總是希望樓價有所回調,其實樓價是升是跌,跟金管局有莫大關係,假如沒有八輪收緊按揭措施,假如沒有銀行貸款壓力測試等,淡友們的願望或許今天就能夠實現。正是因為按揭市場的穏健借貸模式,使近年來香港物業皆落入強者手中,整天埋怨樓價太高而難以上車買樓的人,其實已逐漸被樓市邊緣化,這是一個殘酷的現實。

  筆者認為與其怨天尤人,不如面對現實,大家一起去爭取政府增建資助房屋,筆者建議:1)港人首置上車盤,將樓價訂於市值一半;2)居者有其屋,放鬆訂價是市價7成的限制;3)綠置居,降低申請者的公屋入息限額。以上建議均是港人優先,充分照顧本地人利益。

  有人會質疑,如果港府土地均以興建公營房屋和資助房屋為主,那麼私樓供應豈不是更加不足?因此,筆者再提議:1)放鬆額外印花稅稅年期,由3年內賣樓徵收重稅減為1年內;2)放寬境外人士買樓的買家印花稅,由徵收樓價30%減為8.5%,與香港人同步。

  將樓市分為兩個市場,一個是公營及資助房屋市場,另一個是自由買賣的私人物業市場,將便宜的貨留給香港人,高價的樓賣給外地客。


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