甲廈樓價升100% 快過住宅升85%

　　執筆之時，本人對大埔宏福苑五級火警引致多戶居民痛失家園，甚至愈一百四十多名親人喪生，表示極度哀痛，也對逝者表示沉痛哀悼及對傷者和受影響家庭致以深切慰問。今天的香港，是二十一世紀先進的大都市，竟然會發生如此悲慘的災難，實在是匪夷所思。筆者心情非常悲痛，不禁要問，香港的大廈維修工程公司、業主立案法團究竟做了什麼？又為何坊間屢傳工程圍標、偷工減料以及貪污賄賂事件，政府部門仍然監管乏力？

　　今次火災事件十分不幸，慶幸有前線消防員及救護人員冒著生命危險，英勇奮戰在最危險的境地，奮力救出無數生命。而政府和民間團體反應迅速，所謂一方有難，八方支援，短短幾天，民間機構籌得9億港元，政府也提供3億元啟動資金，總共籌款超過12億港元，體現了同胞之間血濃於水的感情。再加上這次保險公司有擔當，表示會給予災民足夠的賠償，政府同時也發放應急錢及津貼等。更重要的一點，港府表示會確保宏福苑災民有免費住所，直至他們重建家園。

　　以上這些安排，相信能將災民關於樓宇的損失減至最小，而長遠對於香港整體私樓價格，不會帶來太大影響。近日，中原地產創辦人施永青就拋出住宅樓價6年升85%的言論，引起坊間不少迴響。施生是樓市專家，預測樓市走勢向來有一定的理據，他認為未來6年香港貨幣持續貶值、利息向下調整以及單位供應不足，足以讓樓價一直上漲，從中原城市指數（CCL)在低位134.89點算起，可以上升至250點，升幅高達 85%。

國際城市樓價升3成 香港為何不能升呢？

　　筆者認為這個預測並非不可能，250點看似很高，其實不高，相對於2021年高位191.34來講，樓價只提升了3成左右，而且施永青形容的是在6年後，仍有充足的時間。其實，從2021年年底算起的這幾年，世界各大金融城市如：紐約、洛杉磯、杜拜、新加坡以及澳洲等城市，樓價平均升了3成以上，即是周邊國際城市樓價的升幅已經遠遠高於本港，那麼為什麼6年之後，香港的樓價不能像其他城市一樣上升3成呢？

　　從以上種種可以看出，施永青對住宅樓市的預期極有可能達成。那我們也討論一下商業大廈（尤其是甲廈）6年後能夠升多少？筆者大膽地預測，直至2031年，即從現今起計算6年後可從低位上升1倍。這個預測看似很誇張，其實不誇張，而且應該會比住宅更早實現，筆者認為商廈價格升1倍，無需在未來6年後，應該會在6年之內便可達到。港島甲廈價格從高位下跌了50%至70%左右，觸踫到U型的底部，如今市場上頻密的成交，正是在U型底部打底當中，而這個底要打多久暫時不知道，筆者相信谷底反彈的時刻快要到來，這個預測雖不中亦不遠矣。

　　不妨在近期密集的甲廈成交裏，隨便拿出一個投資個案來作分析：中環甲廈美國銀行中心高層單位近日由財金界名人袁天凡夫婦買入作投資，上述單位為美銀中心35樓03室，面積約1517方呎，景觀開揚，本月初以2730.6萬元買進，呎價約1.8萬元。我們看看在未來6年之內，究竟是美銀中心的價格升1倍，達到每呎3.6萬元快，還是住宅樓價升85%，即中原城市領先指數升至250點快？也就是比較一下，是住宅價格升85%，還是甲廈價格升100%，哪一個目標能夠早點實現。